대출받아 타이틀이 은행에 있는(mortgaged) 콘도 구매(9)

실제로 그렇게 구매를 해 본적이 없어서 모르겠지만,

저도 콘도 구매할 때, 부동산에서 그런 상태의 콘도를 소개했었습니다.

이자가 좀 비싸서 그렇지, 적은 준비 자금으로 집을 구매 할 수 있는 기회라고 생각합니다.

대출받은건 거래하시면 위험할거 같습니다. 현금으로 구매한 콘도도 있는데요. 그런거 구매하세요. 그런 콘도 파는분도 있습니다.

저는 대출을 받은 콘도를 판적이 있습니다. 계약금으로 은행 대출금을 받아 브로커와 같이 은행에 가서 페이를 하고 입금영수증은 브로커에게 줍니다. 다음 은행본점에 근저당 취소를 신청하러 브로커와 같이 방문후 대략 2주후 약속을 잡고 같이 다시 방문해서 오리지널 타이틀을 받고 그 자리에서 잔금받고 타이틀 넘겨 줬습니다. 이후는 구매자가 명의변경등 했습니다. 브로커 끼고 이 방법으로 하시면 안전하고 계약서도 같이 준비하셔서 계약금 얼마 잔금얼마는 타이틀 넘길시 준다라고 명시 하시면 됩니다. 물론 공증 받고요... 먼저 콘도가 위치한 시청인가에서 등기부 등본 발부 받아서 집주인과 건물주가 동일하면 그때부터 시작하시면 됩니다. 온라인으로도 발급 됩니다. 대출이면 콘도 타이틀은 각 지점 본점에서 보관하므로 서류가지고 장난질은 힘듭니다.

@ spiderman 님에게...
댓글 감사합니다. 그럴 일은 거의 없겠지만 계약금 받아 은행대출 갚고 브로커 모르게 집주인 혼자 은행가서 타이틀 원본 받아올수도 있지 않을까 하는 생각도 듭니다..

계약서도 있고 서류받는날을 알수 있습니다.

다른 각도로 보면 오히려 은행에서 검증했고, 은행돈만 갚으면 되기에 안전하지 않나 싶은데,
AI (Chat GPT 3.5의 답변도 )도 참고 하세요.

1. 거래 구조 이해
대출이 있는 경우, 매수자는 매매 대금 일부(종종 계약금)를 집주인에게 지급하고, 그 금액을 사용해 집주인이 은행 대출을 상환한 후 타이틀을 해제(저당권 해제)합니다.
이후 나머지 매매 대금을 지급하고 최종적으로 타이틀을 매수자 이름으로 이전합니다.
2. 위험 요소
이중 계약 위험: 집주인이 동일한 부동산을 여러 사람에게 계약하고 계약금을 받고 잠적할 가능성.
저당권 해제 실패: 집주인이 받은 돈을 은행 대출 상환에 사용하지 않을 경우.
브로커 또는 셀러의 신뢰 문제: 브로커가 문제가 없다고 해도 그 자체로 절대적인 보장이 되지 않습니다.
3. 안전장치
에스크로 계정 활용

거래를 에스크로(제3자 신탁) 서비스를 통해 진행하면, 계약금과 잔금을 제3자가 보관하고, 저당권 해제 및 타이틀 이전이 완료될 때에만 대금이 집주인에게 지급됩니다.
에스크로 서비스는 전문적이고 신뢰할 수 있는 기관을 사용하는 것이 중요합니다.
변호사 및 타이틀 회사

부동산 전문 변호사를 고용해 계약을 검토하고 대출 상환 및 타이틀 이전 과정을 감독하게 하십시오.
타이틀 회사가 중간에서 타이틀 상태를 확인하고 저당권 해제 및 이전을 보증하는 것도 유용합니다.
은행 직접 확인

집주인이 은행 대출을 상환하려면 실제 대출 잔액과 은행의 해제 절차를 확인해야 합니다.
은행에 직접 문의하여 셀러가 대출 해제를 위한 금액을 정확히 알고 있는지 확인하세요.
계약서 조항 추가

계약서에 "저당권 해제 실패 시 계약금 반환" 또는 "저당권 해제 후 대금 지급" 등의 조건을 명시하세요.
브로커 검증

브로커가 추천한 사례를 바탕으로 과거의 거래 사례를 조사하거나, 브로커의 신뢰도를 검증하세요.
필요하다면 해당 브로커가 속한 회사의 라이선스 상태를 확인하십시오.
4. 실제 사례 참고
대출이 있는 부동산을 구매한 사람들의 일반적인 접근 방식은 에스크로와 타이틀 회사를 활용하는 것입니다.
저당권 해제가 복잡한 경우 은행이 직접적으로 관여하며, 계약금도 은행 계좌로 직접 이체하여 중간 위험을 줄이는 방식도 사용됩니다.
5. 브로커의 신뢰 여부
브로커가 "문제가 없었다"고 하더라도, 이는 일반적인 과거 사례를 기반으로 한 경험일 뿐입니다. 개별 거래의 리스크는 별도로 평가해야 합니다. 브로커를 신뢰하되, 위의 안전장치를 마련하는 것을 병행하시기 바랍니다.

주인과 브로커 나 은행가서 대출 잔금 납부하고 끝내는게 가장 안전합니다. 돈주는 대로 doas사인 받고요.

@ pak2140 님에게...
잔금을 납부해도, 은행에서 클린 타이틀을 만들어 돌려주는데에 일이주 걸리기 때문입니다.

위에분이 잘 설명해 놓았네요.

대출낀 물건이니 시세보다 저렴하게 잡으셨을거라 봅니다.

완벽히 안전하게 할 방법은 없습니다. 실제로도 저렇게 진행하는것이 맞습니다.

단 SPA를 작성하여 매수자가 설정 해제된 타이틀을 셀러대신 찾는것은 가능할수 있으니 거래전 은행과 상의 바랍니다. (그렇다고 해도 셀러도 타이틀을 찾아갈수는 있습니다)

파는사람을 직접 만나보고 얼만큼 투명한 직업을 가지고 있고 이 브로커가 얼마나 오랜 주인과의 관계로 임대등을 관리해 왔는지, 종합적으로 판단해볼 문제인듯 합니다.

리스크가 올라가는 만큼 싸게 구입하는거니 본인의 생각이 가장 중요한것 같습니다.

이러한 경우가 기회가 되기도 하니까요. 무조건 안된다 하지마라 라고는 말하기 어렵네요.

물론 수익도 본인것이고 결과도 본인이 책임지는 것입니다.

대부분의경우 문제 없이 끝나는게 대다수겠지만 맘먹고 덤비면 당할수도 있는것은 사실입니다.

여러군데에 계약금 받고 튀는경우는 있기 어려울거 같고 남의돈으로 대출상환 후 타이틀 들고 도망가서 다른데서 팔아먹는 경우가 있을수 있겠죠. 이경우, 브로커에게 책임 묻기도 어려울겁니다. (지금 제가 말해드리는 문제점을 브로커가 미리 고지했어야 하지만 안했다고 해도 필리핀스타일상 브로커 책임이 되긴 어려워 보입니다. ) 브로커는 자기일 한것일뿐이고 셀러가 사기친것일 뿐이기 때문이죠.

결론은 저같으면 금액과(아무리 대출이 꼈다해도 가능한 금액이 있고 아닌 금액이 있겠죠) 사람보고 결정하겠습니다.