필리핀에서 집값을 결정하는 요인은 어떤것이 있을까요?(13)

수요가 많으면 집갑이 오르고 오른 집값은 다시 거의 안내려 갑니다.

주택 입지조건은 크게 차이 안납니다

@ 프로바이버 님에게...
아하 그럼 선생님은 수요를 결정하는 요인은 무엇이라고생각하시는지 고견을 여쭙습니다.

회사
인프라
교통

학군은 좀 애매하죠. 한국도 강남이 학군때문에 비싼게 아니라 요소중 하나일 뿐이죠.

동서남북은 큰 상관없고요.


집값 = 땅값+건물값 입니다.

@ 대한상도 님에게...
전 강남은 당연히 학군이라고 생각합니다. 강남 개발 당시 누가 맨날 홍수 나는 밭 개간해서 만든 땅에 가서 살꺼라고 생각 했을까요. 당시 명문 고등학교였던 서울, 휘문, 중동 고등학교등 몇몇 학교를 강남으로 강제 이전 시키고 뺑뺑이로 근처 주민만 갈 수 있게 바꾸니 강남에 사람들이 미어 터지기 시작했고 강남 신화가 쓰여 졌다고 봅니다.

@ 김치아빠 님에게...
동감입니다.

동네에 유독 유명하고 비싼 빌리지나 콘도들이 왜 그런가 한번 보세요. 전 학군도 엄청 중요하다고 봅니다. BGC 세렌드라가 가격이 안 떨어지는건 ISM 을 바로 끼고 있어서 애가 있는 주재원들은 대부분 세렌드라 선호 하죠. 거기다 3~4인이상 가족이 살기 좋은 구조이기도 하구요. BGC에 다른 콘도가 없는 것도 아니고 다른 콘도는 보안이 안 좋은것도 아닌데 유독 세렌드라만 주재원들에게 인기가 있다? 이유가 있는 겁니다. 브렌트 바로 옆에 있는 브렌트 빌리지도 그 주변에 정말 아무것도 없는 허허 벌판에 덩그라니 있는 빌리지지만 땅값이 그쪽 동네 다른 빌리지들에 비해 두배 이상 비쌉니다.
다만 로컬들이 많이 사는 동네는 솔직히 잘 모르겠습니다. 살기 좋은 입지 조건이라면 홍수가 자주 나는지, 단수, 단전이 자주 있는지? 뭐 이런건 꼭 체크해야 하는 부분이죠.

@ 김치아빠 님에게...
주재원이라 하여 ISM 입학이 가능한경우는 극히 드뭅니다.
미국인이 아니면서 입학이 가능한경우는 대부분 대사관에 일하는 공무원이죠.

그런데, 대사관에 일한다하여 원세렌드라에 입주가 가능한 버젯이 나오는건 또 그중에 일부일 뿐입니다.

한국 주재원들이 특히 세렌드라를 좋아하는것이고, 이는 대부분 어린 자녀가 있는 경우가 많아 폐쇄형 커뮤니티와 정원 및 넓은 수영장을 원하는 수요라고 생각합니다.
또한 이미 형성된 주재원 커뮤니티도 한몫 하는것 같고요.
또한 세렌드라는 충분히 일반 BGC 콘도들보다 비쌀만한 규모 및 시설을 갖추고 있습니다.

그러나 요즘 돌아가는것을 보면 갤러리나 더스위츠 같은 콘도들에게 가격적으로도 밀리는 모양새죠. 가족단위가 아닌 분들은 요즘은 갤러리나 하얏트 등도 많이 선호하기 때문입니다.

학군이 물론 집값을 형성하는 요소 중 하나이고, 브랜트 경우는 학군때문에 비싼게 맞죠. 거기엔 학군말고 볼게 없으니까요.

강남집값이 학군때문이라 하려면 강남인구가 대부분 학부형이여야 한다는 건데, 사실 이것도 말이되지 않습니다. 이유와 원인이 어떻게 되었든간에, 지금 강남이 한국의 금융과 경제의 중심지이고 인프라가 좋고 교통이 편리한데다 학군까지 좋다는 것이 현재 가격의 이유라고 봅니다.

그러나 집값 결정요소에서는 학군보다는 CBD라는점이 훨씬 결정적이라고 봅니다. 그리고 비지씨 내부에서 따지지말고 전체로 보면 이미 어느 지역보다도 비싸죠. 그런데 사실 비지씨는 학군이라 할만한 것이 별로 없습니다. 오히려 불편하죠.

@ 대한상도 님에게...
맞습니다. 학군이 중요 요소이긴 하지만 그게 당연히 전부는 아니죠.
말씀대로 일반 주재원들은 ISM에 입학할 기회조차 없으니 세렌드라의 인기 요인은 가족 단위로 살기에 좋은 형태라는게 많은 영향을 미치긴 했을 겁니다.
제가 ISM 을 예로 들긴 했지만 사실 BSM 이나 KIS, CIS 같은 유명 국제 학교들이나 생 어거스틴 같은 사립 학교도 대부분 BGC 안이나 근처에 붙어 있죠. 파사이나 파라냐케에 있는 국제 학교들도 있지만 앞서 언급한 학교 가기 전에 T.O 나기를 대기하면서 다니는 학생들이 참 많습니다. 그들 상당 수는 BGC 에 살고 있는 주재원 자녀들이구요. 그들이 BGC 를 선택하는 이유는 암전하고 깔끔한 주거 환경이 가장 크겠지만 또 아이를 키우기 좋은 즉 학군이 좋은 환경이라는게 크게 작용하지 않나 싶습니다.

물론 강남이 개발 된지 50 년 이상 됐는데 단지 학군 하나가 땅값의 이유가 될 수는 없겠지만 90 년대 그 ‘유명한 강남8학군’에 빠르게 유입 된 사람들은 대부분 그 동네 벗어나지를 못하더라구요. 거기에 새로 편입하고 싶은 인구들이 모이니 가격도 오르고 더 발전하고의 순환이 계속 되는거 아닌가 싶습니다.

한국하고 비슷합니다 위치 주변환경 학교 교통 bgc bf 알라방 올티가스 샹글쪽 마카티 아얄라에비뉴 쪽

잘나가는 초등고를 품은 동내가 인기가 많습니다.

한국하고 별반 다를게 없다고 봅니다. 남향은 잘 모르겠지만 마트, 학교, 교통 인프라에 따라 차이가 있지 않나 생각 됩니다.

필리핀에서 학군은 별로 의미가 없는게 한국처럼 지역배정으로 학교가는 방식도 아니고 걸어서 통학하지도 않습니다.괜찬은 학교다니는 애들은 대부분 운전기사가 태워다 주기때문에 학교에서 10분거리던 30분거리던 그런거 잘 안 따지더라고여

보통 콘도를 말씀드리니까 하는 말이지만
여러가지가 있겠지만, 콘도회사의 이름에 따라 갈리긴 합니다.

닭장처럼 짓는 SMDC같은 건설사의 콘도들은 결국 건물 노후화도 빨리되고, 관리가 어려워서 가격방어가 잘 안됩니다. 가격방어라기보다는 몇년만 지나도 매매 자체가 어려워지더라구요.

상대적으로 관리가 좀 되는 건설사마다 랜드마크처럼 브랜딩하는 콘도들은 가격방어/거래 자체가 여전히 잘 됩니다.

보통 BGC는 세렌드라를 많이들 말씀하시고
제가 사는 올티가스는 원샹그릴라가 여전히 가격방어 잘되고, 거래도 꽤 되는 것으로 알고 있습니다.